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什么樣的民宿最掙錢

作者:閱上軟裝  日期:2020-07-04  來源:  關(guān)注:

項目案例

戶型

面積

風(fēng)格

特點

什么樣的民宿最掙錢  酒店名宿

節(jié)約時間,繼續(xù)來講干貨。

??前言:所謂最掙錢的民宿,一定不是告訴你做什么風(fēng)格的民宿,最好賣等等這種淺顯的答案。因為一家最掙錢的民宿,一定不是在某一個點上突出。而是在民宿這門生意的各個環(huán)節(jié)上,都做的很優(yōu)秀,或者說是極致。一定掙錢的。世上的道理,也幾乎大抵如此。

所以我們來看一間民宿的各個環(huán)節(jié)。

前期的調(diào)研(市場/政策/風(fēng)險)

拿房的策略(位置/租金/簽約時間/投入產(chǎn)出)

民宿的定位(地域/客戶/風(fēng)格/價格)

民宿的打造過程(誰來做/如何做/效率)

經(jīng)營模式(單體/加盟/承包/轉(zhuǎn)手)

銷售渠道(ota/短租/直銷/其他/線下渠道/個人資源)

資金(來源/周轉(zhuǎn))

目前個人房東比較惱火的營銷(內(nèi)容/活動)

房屋的管理/維護(hù)

其他創(chuàng)收的方式(客房/餐飲/紀(jì)念品/服務(wù)等)

最終可能會考慮到的發(fā)展(連鎖/托管等)。

關(guān)于拿房一系列的內(nèi)容,在之前文章講過了,不一一贅述,值得注意的是,我在努力把民宿的每個環(huán)節(jié)的干貨講出來,所以建議大家按順序看。前期我會盡量講主干的內(nèi)容,后期根據(jù)大家的提問,主要寫更細(xì)節(jié)和具體的解答。

一.從市場角度來看,目前數(shù)據(jù)上能夠得出的結(jié)論

房客端

1.整個用戶群里的住宿消費行為,主要依靠互聯(lián)網(wǎng)渠道來獲取住宿信息和預(yù)定住宿。其中,在住宿信息和預(yù)定的行為中通過搜索引擎/app的方式占到47%,親朋好友推薦占31.1%。

2.休閑度假和商旅人群為主要用戶,他們的標(biāo)簽為:品質(zhì)生活/重視效率/安全和隱私。

3.性別角度:女性用戶占56.6%,男性用戶占43.4%。

4.年齡角度:24歲以下占16.0%;24-30歲占21.7%;31-35歲占26.8%;36-40歲占25.0%。年領(lǐng)層屬于80/90后人群

5.消費能力角度:中低/中等/中高和高消費占比分別為23.8%、23.3%、18.7%、和26.3%。消費者消費能力跨度很大。

民宿產(chǎn)品具有普適性,且有廣泛的用戶基礎(chǔ)

房東端:

1.在線民宿房東以80/90后、高學(xué)歷女性、兼職居多。兼職房東占57.7%,職業(yè)房東占42.3%。(職業(yè)標(biāo)簽:白領(lǐng)/企業(yè)高管/公務(wù)員/設(shè)計師/旅行者/其他)

2.房東經(jīng)營5套以下房源的占比達(dá)到67.9%,經(jīng)營時間在兩年以內(nèi)的占比高達(dá)80%。(多為小規(guī)模經(jīng)營)(且房東經(jīng)營經(jīng)驗尚淺)

3.專業(yè)民宿預(yù)定平臺是房東主要獲客渠道、房東主要依據(jù)流量、品牌和使用便捷來選擇平臺。其中專業(yè)民宿預(yù)定平臺支持率最高,其次是綜合性預(yù)定平臺和熟人介紹。(營銷方面的手段比較單一)。

??每個數(shù)據(jù)都很重要,我篩選過了,這每個數(shù)據(jù)都是一個問題的答案。

另:休閑度假和商旅人群依舊是民宿的最主要客戶,隨之而來的是一個淡旺季明顯分界的問題。我個人認(rèn)為,未來幾年國內(nèi)的經(jīng)濟(jì)情況并不容樂觀,種種跡象已經(jīng)表明,一個經(jīng)濟(jì)的寒冬即將開始。這個環(huán)境下來講,人們遠(yuǎn)距離出行游玩的需求在一定程度上是會被壓抑的,但是娛樂的需求都還是有,越是經(jīng)濟(jì)低迷的時候,人們更需要娛樂去麻痹,所以更多的人會選擇周邊游。在民宿的打造過程中,建議好好考慮,如何吸引/滿足本地人群,去平衡淡旺季的情況。

二.投入產(chǎn)出和定位。

1.高性價比高性價比高性價比。

重要的事情多說幾遍。民宿的核心競爭力最終還是高性價比。

民宿屬于住宅地產(chǎn)的商業(yè)化。

對我們(個人房東/小B)來說,競爭對手就是周邊一系列給客戶提供住宿服務(wù)的商家。提供住宿的商家中,酒店是繞不過去的。酒店和民宿不同的是,他提供24小時的服務(wù)和固定門店,他提供的不僅是住宿,而是圍繞著住宿這個場景下的一系列消費行為。

對于酒店,我們拒絕和他在一個維度上競爭,因為贏不了。但是我們可以降維打擊。直接從成本層面去打贏他。這就是所謂的高性價比。當(dāng)你在對標(biāo)周邊酒店的時候,你要考慮到的是在同等價格情況,你多為房客提供了些什么更好或增值的體驗(位置/戶型/情感/個性等等等)。

2.投入產(chǎn)出的計算。

民宿之間的競爭,看上去是入住率的戰(zhàn)爭,但實際上拼的是民宿打造的內(nèi)功。

但是,我們要處理的情況真的很多,因為民宿方面,天然的不固定,租金不同/房間基礎(chǔ)不同/家具家電配置不同/集中or分散。單一的去說,高性價比,其實沒啥用。關(guān)鍵要在每個環(huán)節(jié),實現(xiàn)高性價比,最終在房間質(zhì)量和價格上才能有一個合理的呈現(xiàn)。

我們的財務(wù)bp,專門做了詳盡的財務(wù)模型。經(jīng)過反推和簡化。在我們拿到房間以后,套用公式能夠高效的算出我們投入改造房間的費用和預(yù)期的利潤。

單套房源裝修預(yù)算上限=(日租單價*12—長租月租金)*合同月數(shù)

單個房源裝修內(nèi)容包含(運營物資+電器花費+軟裝花費+硬裝改造花費)

1、運營物資費用=各功能區(qū)運營物資*各項產(chǎn)品單價(運營物質(zhì)具體建議項后面會講)

2、電器費用=(各功能區(qū)必要電器—原房間已有電器)*各產(chǎn)品單價

3、軟裝花費=各功能區(qū)必要產(chǎn)品*各產(chǎn)品單價+裝飾類產(chǎn)品費用

4、硬裝改造費為浮動項(按城市人工費用情況考慮)

??配合比較直觀的列表。

動手打造之前,先把這個做出來,心里就有數(shù)了。一房東和二房東都適用。

間夜價格:要根據(jù)房源所在地點,對周邊進(jìn)行調(diào)研,底價和最高價是多少。來預(yù)判自己的間夜價格,和間夜價格房間需要達(dá)到的效果。根據(jù)實際的情況,來做相應(yīng)的調(diào)整。

建議每個房間套用多個間夜價格去比對,利潤情況,并考慮資金的占用情況。

明白了這場戰(zhàn)役,我們可以動用的彈藥是多少。接下來的文章我再去寫,這場戰(zhàn)役怎么打~

??題內(nèi)話:坦率的說,我認(rèn)為市面上需求的優(yōu)質(zhì)民宿目前遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。文中的數(shù)據(jù)部分,能看到,民宿的消費能力,從低到高基本持平,而且高消費同比最高。你可以想象一波追求品質(zhì)的人群,在迫切的尋找優(yōu)質(zhì)的民宿。(高性價比的優(yōu)質(zhì)民宿)

因為,可以看到目前的形勢是,優(yōu)質(zhì)民宿淡旺季都供不應(yīng)求,一般的民宿基本上只能是旺季跟著賣,淡季入住率基本是斷崖的情況。

總的來說,不論哪些城市,是做三四線城市的消費升級也好,一二線的精品路線也好,還是網(wǎng)紅房間也好,民宿的競爭還是很激烈的,或者說是一定會變激烈的。

所以早點修煉內(nèi)功。什么民宿洼地什么紅海藍(lán)海,都逃不過二八定律~謝謝。



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